|
外商投資用地轉(zhuǎn)向何方
加入WTO后，外商投資將不再只局限于從前的加工業(yè)、制造業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域，銀行、保險(xiǎn)、電信、市場中介等服務(wù)行業(yè)也將向外資開放。用地需求量會(huì)增大。一是傳統(tǒng)的投資領(lǐng)域，如加工業(yè)、制造業(yè)和商業(yè)，由于國內(nèi)企業(yè)的競爭力較弱，商業(yè)領(lǐng)域的進(jìn)一步放寬，為外資更多地進(jìn)入創(chuàng)造了條件；隨著服務(wù)業(yè)的市場準(zhǔn)入，外資直接投資房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)置業(yè)會(huì)較目前有較大增加。在公開市場條件下，政府各項(xiàng)政策的公開，無疑會(huì)增大其外商投資的決心。
在外資企業(yè)用地管理上所面臨的挑戰(zhàn)，首先是行政管理要改革。外資公司應(yīng)與國內(nèi)企業(yè)享有平等的國民待遇，一些對(duì)外資投資有限制的規(guī)定及在所得稅方面所享有減免政策需要修改，對(duì)其審批和管理要同國內(nèi)企業(yè)一致。其次是政策修改對(duì)引進(jìn)外資的數(shù)量與速度有影響。從中國宏觀經(jīng)濟(jì)來講，需要更多更快地引進(jìn)外資，以促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；但從WTO的基本原則和國土資源部的行政管理來看，既要取消對(duì)外資投資的限制，又要取消對(duì)外資的超國民待遇，這可能會(huì)增加外商投資的絕對(duì)成本（如果其所得稅率按國內(nèi)企業(yè)計(jì)算）或相對(duì)成本（如果國內(nèi)企業(yè)所得稅率按外資企業(yè)計(jì)算），無疑會(huì)在一定程度上影響外資的進(jìn)入。這種關(guān)聯(lián)程度有多大，對(duì)外資進(jìn)入的影響度有多大，要結(jié)合亞洲周邊國家和地區(qū)的相關(guān)政策及國內(nèi)相關(guān)利好政策的出臺(tái)等，進(jìn)行綜合分析判斷。
工業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)用地變化趨勢
以汽車行業(yè)為代表的高保護(hù)、高技術(shù)行業(yè)，加入WTO后受到的沖擊僅次于農(nóng)業(yè)。據(jù)研究，到2005年，汽車行業(yè)的產(chǎn)出將減少81.2億元，下降15.1%，就業(yè)人數(shù)將減少49.8萬人，企業(yè)數(shù)目將減少27%，進(jìn)口數(shù)量將增長105.1%。汽車行業(yè)的整合將不可避免，機(jī)電、紡織業(yè)重組任務(wù)大。國內(nèi)的機(jī)械工業(yè)、紡織工業(yè)等行業(yè)技術(shù)落后，產(chǎn)品生產(chǎn)成本高，技術(shù)附加值低，經(jīng)濟(jì)效益低，市場競爭能力低。在中國加入WTO后，關(guān)稅降低，國外大量廉價(jià)高質(zhì)的工業(yè)會(huì)進(jìn)入我國市場，擠占相當(dāng)部分工業(yè)品市場。這樣，我國工業(yè)企業(yè)也會(huì)面臨相當(dāng)大的困難，一些中小企業(yè)會(huì)破產(chǎn)倒閉，企業(yè)之間的資產(chǎn)重組會(huì)加劇。房地產(chǎn)業(yè)會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)明顯的變化：一是房地產(chǎn)的需求會(huì)有較大增加，二是在價(jià)格構(gòu)成中土地價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上升。由于金融業(yè)等服務(wù)業(yè)的開放，外貿(mào)的進(jìn)一步發(fā)展，大量外資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，市場對(duì)寫字樓之類的非住宅類物業(yè)的需求會(huì)有較大增加，目前大量寫字樓等高檔物業(yè)的空置現(xiàn)象會(huì)得到較大改觀。原來進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的港資和臺(tái)資，也會(huì)因?yàn)槭袌鲂枨罅吭龃蠖哟笃渫顿Y量（入世前后，已有一些港商和臺(tái)商看到了這一點(diǎn)，并充分利用目前的優(yōu)惠政策在內(nèi)地圈地）。汽車進(jìn)入家庭的比重增加，郊區(qū)住宅、公寓類物業(yè)需求也會(huì)增加。大量農(nóng)民從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，市場對(duì)普通住宅的需求也會(huì)增加。同時(shí)，房價(jià)的走低也會(huì)進(jìn)一步刺激住房消費(fèi)。在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中，由于國際市場上較低價(jià)格的建筑材料的進(jìn)口，會(huì)在降低房價(jià)的同時(shí)，提高了土地價(jià)格在房價(jià)中的比重。而由于中國耕地的稀缺，由于市場對(duì)土地需求的增加會(huì)進(jìn)一步提高其價(jià)格。
在土地管理上，上述變化對(duì)國有企業(yè)土地資產(chǎn)處置政策形成壓力。入世后，相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)效益不佳而破產(chǎn)，也有相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)為增強(qiáng)其競爭力而兼并、重組一些企業(yè)，這都會(huì)導(dǎo)致大量的存量土地進(jìn)入市場。當(dāng)前，我國有償使用的土地主要集中在新增建設(shè)用地上，而原存量土地主要是行政劃撥用地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2000年底，全國總土地出讓量為30萬公頃，僅占城鎮(zhèn)用地總量的5%；而在出讓土地總量中，以招標(biāo)、拍賣方式出讓的土地量也只占到5%。當(dāng)前行政劃撥土地進(jìn)入市場的主要方式是補(bǔ)交出讓金、租賃、土地使用權(quán)作價(jià)（入股）、授權(quán)經(jīng)營等，但從當(dāng)前城鎮(zhèn)建設(shè)用地的絕大多數(shù)仍是行政劃撥土地來看，無論從處置方式、配套政策，還是處置難度的工作量方面，當(dāng)前對(duì)國有企業(yè)土地資產(chǎn)的處置方式及有關(guān)政策可能面臨較大程度的挑戰(zhàn)。對(duì)存量土地與增量土地利用政策的沖擊。入世后，房地產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)及相關(guān)新產(chǎn)業(yè)對(duì)土地
需求量增加。以前城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)用地供給主要通過對(duì)集體農(nóng)用地的征用，即通過增量來解決，但在糧食安全和耕地保護(hù)的硬約束下，入世帶來的建設(shè)用地需求量如何解決，取決于我們對(duì)現(xiàn)行存量土地與增量土地利用政策的調(diào)整。如果仍在現(xiàn)行政策指導(dǎo)下進(jìn)行，盡管對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及征用等管制很嚴(yán)，但仍可能會(huì)走利用增量土地的道路，而難以解決存量土地的集約利用問題。
建立高效土地有形市場
對(duì)國有企業(yè)的一些特殊優(yōu)惠政策，如容易取得行政劃撥土地，能用協(xié)議低價(jià)取得土地，能用授權(quán)經(jīng)營方式經(jīng)營管理土地等，應(yīng)盡快進(jìn)行調(diào)整，而對(duì)外資企業(yè)規(guī)定的很多土地利用特殊優(yōu)惠政策，如減免土地出讓金等，也應(yīng)調(diào)整，并應(yīng)與財(cái)稅部門就有關(guān)外資企業(yè)稅費(fèi)（如所得稅的減免、土地使用稅減免等）進(jìn)行協(xié)商，以求與國內(nèi)企業(yè)一致。同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)調(diào)整后對(duì)外資影響程度的研究。
統(tǒng)一土地使用權(quán)取得方式，并用法律形式界定各權(quán)利的性質(zhì)及內(nèi)涵。應(yīng)盡量使用市場化程度較高的土地取得方式，如招標(biāo)、拍賣，平等地對(duì)待內(nèi)外資企業(yè)。同時(shí)，應(yīng)研究授權(quán)經(jīng)營在服務(wù)業(yè)特別是電信、金融等行業(yè)放開后，外資是否能界入及如何平等對(duì)待等問題。
建立市場化程度高的土地資源配置機(jī)制。首先，要嚴(yán)格限定行政劃撥土地的范圍；其次是控制一級(jí)土地市場的土地供應(yīng)要切實(shí)解決目前有些地區(qū)多部門征地、多部門批地、多部門供地的局面，真正做到統(tǒng)一征地、統(tǒng)一供地和統(tǒng)一管理，以建立有便于市場配置土地的環(huán)境；再次，盡量壓縮協(xié)議出讓土地的比例，并要求所有協(xié)議出讓地塊進(jìn)行公告，以最大限度地推行招標(biāo)拍賣方式。同時(shí)應(yīng)按市場規(guī)則和國家法規(guī)，開展閑置土地的收購儲(chǔ)備，建立土地交易的有形市場。
嚴(yán)格規(guī)劃控制，出臺(tái)有利于存量土地入市的政策。要進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)土地利用規(guī)劃的法律地位，用規(guī)劃來控制城鎮(zhèn)建設(shè)用地量和流轉(zhuǎn)方向，控制集體非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)方向；用規(guī)劃來引導(dǎo)城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、促進(jìn)土地資源的合理利用。無論是從建立現(xiàn)代企業(yè)制度以適應(yīng)入世的競爭方面，還是從盤活土地資產(chǎn)、實(shí)行國民待遇等方面，都需要盤活各企業(yè)所擁有的存量行政劃撥土地。在政策方面，可以鼓勵(lì)政策為主，不強(qiáng)求土地價(jià)值一步到位的實(shí)現(xiàn)；可開展行政劃撥土地的資產(chǎn)評(píng)估，允許企業(yè)將土地以各種方式進(jìn)入市場；可以探索將國家應(yīng)得的土地資產(chǎn)價(jià)值部分以掛帳、債券或股份等方面控制。(國土資源報(bào)) |